来源：中国基金报
【导读】市场专家解读房地产税收新政：彰显止跌回稳决心
中国基金报记者 李树超 张玲
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
业内人士表示，三部门发布的房地产税收新政，旨在降低住房交易税费成本，提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。当前全国房地产政策进入历史最宽松阶段，市场行情将持续向好，头部房企的业绩表现和盈利能力有望进一步改善。
政策节奏密集
彰显止跌回稳决心
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布房地产税收新政，就契税、增值税、土地增值税的征收做出调整。
上述税收优惠主要内容包括：一是加大住房交易环节契税优惠力度，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米；二是统一降低各地区土地增值税预征率下限0.5个百分点；三是明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，三部门房地产减税政策出台，充分说明对房地产平稳健康发展的重视，也进一步巩固了房地产市场止跌回稳的态势。房地产减税政策意义重大，对于降低买房卖房和建房的税费成本、提振市场信心等都有积极的作用。
在严跃进看来，本轮房地产宽松政策均进入到“应出尽出”新阶段，即行政政策、土地政策、金融政策和财税政策“四把斧”均已调整到位，将持续增强政策的组合拳效应，并由此开启历史上最为宽松的购房窗口期。
国泰君安证券研究所地产组研究团队表示，税务总局等部门发布多条支持房地产市场发展的税收优惠政策，涉及契税、增值税、土地增值税，除调整释放的利好外，更重要的是，密集的政策节奏彰显了止跌回稳的决心。
该团队表示，新政以购房成本、交易成本的有效降低来引导需求的进一步释放，对地产销售有提振作用，且除当前可见的税收优惠外，后续部分城市普宅和非普宅标准的取消将进一步扩大政策效力。
国盛证券也认为，本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排。
早在今年10月12日财政部发布会上，财政部部长蓝佛安表示，“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”“正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”。11月8日的全国人大常委会发布会上，蓝佛安进一步指出，“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”。
有利于降低成本
提振市场需求
具体来看，严跃进表示，此次最受市场关注的政策是契税政策，原因在于契税是购房者直接承担的税费。
严跃进表示，契税下降有三方面积极意义：一是促进购房税费成本大幅度降低，叠加首付下调和房贷利率下调，并结合各地房价深度调整，购房者实际的购房支出压力明显减少，势必提振市场信心。二是90~140平方米的物业，其减税效果最好，将利好后续房企和房东中大户型项目的出售。三是一线城市二套房的契税明显下降，直接带动一线城市购房市场的活跃。
“例如，购置1000万元总价的新房，过去契税最高为30万元，而现在最低则为10万元，交易成本明显降低。”严跃进称。
至于增值税税率下调，严跃进分析，除了可以促进优质二手房挂牌量的增加外，还可减轻一线城市房东售房成本。例如某人在2014年购置一套600万元住房，2024年该住房价格为1000万元，其增值额为400万元。因持有年限超过2年，故增值税为20万元。但在新政后便不需再缴纳20万元增值税，减轻了房东售房成本，也提振了售房积极性。
此外，对于土地增值税税率和预征率下限的调整，严跃进认为，减税后将鼓励房企开发大户型和高品质住宅，有助于促进产品适销对路和经营活力的提升。同时，预征率的下降，减少了房企开发和经营过程中交税的负担，缓解了现金流和财务压力，也有助于房企资金状况改善，进而促进保交房等一系列工作。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从政策内容来看，1%低契税税率优惠面积标准由90平方米提高到140平方米（无论首套还是二套），其目的就是降低交易成本，促进改善型需求，其对新房销售的利好幅度更大；土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，各地还可以结合实际情况对实际执行的预征率进行调整，意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。
“一方面，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征刺激房企拿地的积极性很高；另一方面，增值税税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性也很高。”李宇嘉表示，不过，取消预征并不是不征，而是推后。目前来看，尽管销售端有所好转，但政策效应从刺激销售端传导至开发拿地端的效果还未显现，也是此次政策的一个出发点。
市场行情将持续向好
展望后市，业内机构和人士认为，房地产市场行情将持续向好，头部企业的业绩表现和盈利能力也将得到改善。
严跃进直言，当前，全国房地产政策进入到历史最宽松阶段，购房的黄金窗口期已经开启。后续市场行情和信心也将朝着积极方向发展。“预计今年年底和明年上半年，供求关系将迎来一波优化的利好时机。考虑到需求上升和库存下降，重点城市供求关系和去库存周期有望朝着均衡方向演变。”
中国银河证券房地产行业分析师胡孝宇表示，此次政策或将进一步支持改善性住房需求，二手房交易成本下降有望带动存量房交易并对新房成交起支持作用。在政策的持续作用下，行业整体有望实现估值提升。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步提升。
海通国际认为，9月底政治局会议后，政策发力节奏和力度已发生明显变化，看好市场后阶段基本面止跌回稳。房地产板块企业报表和盈利能力或将不同程度向好回升。
中金公司也表示，伴随着预期内政策措施不断落地，市场逐步转向观察行业基本面验证，短期内行情可能面临一定震荡，逢低加仓仍是合适策略。